Es tut sich was am Berliner Logistikmarkt! Das Flächenangebot wächst – durch Neubauten und auslaufende Mietverträge. Das klingt zunächst nach einer rosigen Zukunft, doch der Flächenumsatz liegt nach neun Monaten um 7 % unter dem Vorjahreswert. Und das ist nicht alles: Die Zahlen zeigen einen Rückgang im Vergleich zum 10-Jahresdurchschnitt von satten 18 %. Wer hätte das gedacht? Die Rückgänge werden vor allem auf die geringe Zahl großflächiger Abschlüsse zurückgeführt, die sich, so komisch es auch klingt, mehrheitlich auf asiatische Nutzer konzentrieren. In der Stadt selbst bleibt jedoch ein großes Problem bestehen: Die Flächen sind rar. Immer wieder hört man von langen Vertragslaufzeiten, während im Umland die Leerstandsquoten unverändert hoch sind.

Eine interessante Wendung nimmt die Lage am Investmentmarkt. Hier herrscht derzeit eine gewisse Unsicherheit – das führt zu einem niedrigen Transaktionsniveau. Aber keine Sorge, Portfoliotransaktionen mit Berliner Objekten sind nach wie vor gefragt. Das zeigt, dass es trotz aller Herausforderungen einen gewissen Optimismus gibt. Und wer könnte es anders erwarten? Berlin hat ja auch seine ganz eigenen Vorzüge, die den Markt anziehen.

Ein Blick auf die Zahlen

<pIm Zeitraum von Q1 bis Q3 2026 wurden im Berliner Lager- und Logistikflächenmarkt 298.000 m² umgesetzt. Auch hier zeigt sich der Rückgang, denn das liegt deutlich unter dem Vorjahreswert. In einem Städte-Ranking steht Berlin auf dem zweiten Platz hinter Frankfurt und vor Hamburg. Nutzer agieren momentan eher zurückhaltend, man könnte fast sagen, sie halten den Atem an und warten auf klare wirtschaftliche Entwicklungen. Die Mietpreise scheinen sich hingegen stabil zu halten – die Spitzenmiete liegt bei 8,30 €/m² und die Durchschnittsmiete bei 7,30 €/m². Das sind durchaus erfreuliche Nachrichten in einem angespannten Markt.

Die Logistikdienstleister zeigen sich besonders aktiv, sie tragen mit 125.000 m² den dritthöchsten Wert der letzten Dekade zum Flächenumsatz bei. Es ist spannend zu beobachten, dass sie für zwei der drei größten Abschlüsse des Jahres verantwortlich sind. Wenn man die Zahlen so betrachtet, wird klar: Die Branche hat ihre eigenen Dynamiken. ASML allein hat über 27.000 m² in Berlin gemietet – da kann man nur staunen! Im Vergleich dazu sind die Handelsunternehmen, die 19 % am Markt ausmachen, eher in kleinen und mittelgroßen Verträgen tätig. Über 119.000 m² entfallen auf Mietverträge, die unter 5.000 m² liegen. Und so bleibt das Größensegment zwischen 12.000 und 20.000 m² unbesetzt – das ist schon irgendwie seltsam.

Ein Blick in die Zukunft

Prognosen deuten darauf hin, dass der Flächenumsatz bis Jahresende über 400.000 m² realistisch ist. Das klingt positiv, vor allem unter Berücksichtigung der Frühindikatoren wie dem ifo-Geschäftsklima, die tatsächlich auf ein aufkeimendes Vertrauen hinweisen. Die wachsende Präsenz asiatischer E-Commerce-Unternehmen in der Region wird ebenfalls als gutes Zeichen gewertet. Verfügbare Flächen werden zunehmend durch spekulativ errichtete Neubauten in peripheren Lagen bereitgestellt. Das könnte einen frischen Wind in die Sache bringen.

Die Nachfrage nach modernen, ESG-konformen Neubauflächen bleibt ungebrochen – mehr als die Hälfte des Flächenumsatzes entfällt auf solche Objekte. Besonders gefragt sind flexible Einheiten unter 3.000 m² und „Last Mile“-Konzepte. Man spürt förmlich, dass die Branche in Bewegung ist und sich anpasst. Der Berliner Markt für Industrie- und Logistikimmobilien verzeichnete in diesem Jahr einen Flächenumsatz von rund 416.000 m², was einer Steigerung von 46 % im Vergleich zum Vorjahr entspricht. Das ist doch mal eine Ansage! Die Rückkehr zum langfristigen Zehnjahresmittel zeigt, dass Berlin als Logistikstandort nach wie vor attraktiv ist.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass der Berliner Logistikmarkt trotz Herausforderungen und Unsicherheiten eine spannende Entwicklung durchlebt. Die Mischung aus Tradition und Innovation, gepaart mit einem dynamischen Marktumfeld, lässt Raum für Optimismus. Man darf gespannt sein, wie es weitergeht – Berlin bleibt ein Hotspot für Logistik und Industrie.