Heute ist der 2.10.2026 und die Stimmung unter den Immobilienfinanzierern in Deutschland ist alles andere als rosig. Der Difi-Index für Immobilienfinanzierungen, ein wichtiges Barometer für unsere Branche, fiel im dritten Quartal 2026 um 6,1 Punkte auf -14,0 Punkte. Nur zur Erinnerung: Im Vorquartal lag der Index noch bei +1,1 Punkten. So schnell kann’s gehen! Die Erhebung fand zwischen dem 18. und 26. August 2026 statt und umfasste 34 Experten aus verschiedenen Bereichen. Wenn wir uns die Details anschauen, wird klar, dass die Sorgen um geopolitische und geldpolitische Spannungen – insbesondere durch den Iran-Krieg – die Finanzierungslandschaft erheblich beeinflussen.

Die Inflation steigt, und die Europäische Zentralbank hat bereits im Juni die Zinsen erhöht. Das schlägt sich direkt in den Erwartungen der Marktteilnehmer nieder. Der Teilindikator für die Erwartungen ist um 0,3 Punkte auf -14,4 Punkte gesunken, während sich der Teilindikator für die aktuelle Situation immerhin um 2,0 Punkte auf -13,6 Punkte verbessert hat. Ein kleiner Lichtblick, könnte man sagen, aber die Realität sieht in vielen Segmenten düster aus. Im Segment Wohnen gab es einen leichten Anstieg um 0,5 Punkte auf +8,8 Punkte, während Logistik und Einzelhandel bei -16,7 Punkten und -13,3 Punkten verharren. Besonders bitter: Das Bürosegment ist mit -41,0 Punkten geradezu abgerutscht, konnte sich aber immerhin um 19,1 Punkte auf -40,0 Punkte erholen.

Ein Blick auf die Zahlen

Die Zahlen sprechen eine deutliche Sprache. Der Neugeschäftsbereich der Institute ist im ersten Halbjahr 2026 um 15 Prozent auf 17 Milliarden Euro gestiegen – ein Jahr zuvor lag dieser Wert noch bei 14,8 Milliarden Euro. Das ist doch ein positives Zeichen, oder? Allerdings muss man auch bedenken, dass fast alle zwölf untersuchten Institute ihr Neugeschäft steigern konnten, mit Ausnahme von Helaba. Die aktivsten Finanzierer auf dem Markt sind die Berlin Hyp mit 4,6 Milliarden Euro, gefolgt von DZ Hyp und BayernLB. Doch während die Neugeschäfte florieren, sanken die Kreditbestände insgesamt um 1 Prozent auf 282,9 Milliarden Euro. Ein schmaler Grat zwischen Hoffnung und Realität.

Bei den Erwartungen zur Relevanz von Künstlicher Intelligenz zeigt sich ein interessantes Bild. Etwa 50 Prozent der Experten bewerten die Relevanz von KI als gering, während 2,9 Prozent sie als sehr relevant einschätzen. Komischerweise erwarten rund 75 Prozent der Befragten, dass KI in den nächsten drei Jahren an Bedeutung gewinnen wird. Das klingt vielversprechend, doch 70 Prozent sehen keine grundlegenden Veränderungen durch den Einsatz von KI auf Gesamtmarktebene. Hier scheinen die Meinungen auseinanderzugehen.

Ein ständig wandelnder Markt

Der Difi wird von JLL und dem Hamburgischen Weltwirtschaftsinstitut (HWWI) quartalsweise erhoben. Dabei richten sich die Fragen an Akteure des deutschen Immobilienmarktes, darunter Banken, Beratungsunternehmen und Immobilienfonds. Die Themen sind vielfältig und reichen von den aktuellen Finanzierungsbedingungen in den Segmenten Büro, Einzelhandel, Logistik und Wohnen bis hin zur Situation an den Refinanzierungsmärkten. Die Umfrage ist ein wichtiges Instrument, um die Lage und die Erwartungen der Marktteilnehmer zu erfassen, und die jüngsten Ergebnisse machen deutlich, dass wir uns in einem ständigen Wandel befinden.

Der Tiefststand des DIFI wurde Ende 2022 mit -69,7 Punkten erreicht. Damals hätte man nicht gedacht, dass wir heute wieder mit solch negativen Werten kämpfen müssen. Der Rückgang der Erwartungen in allen fünf Segmenten lässt darauf schließen, dass die Sorgen um steigende Kapitalkosten und Inflation die Rahmenbedingungen für die Finanzierung stark belasten. Ein Blick auf die verschiedenen Segmente zeigt, dass die Unsicherheit groß ist. Letztlich bleibt abzuwarten, wie sich die Lage entwickeln wird und ob wir aus diesem Tief herauskommen. Der Immobilienmarkt in Deutschland ist alles andere als langweilig.